La fiscalité immobilière est un sujet complexe qui concerne à la fois les propriétaires, les investisseurs et les locataires. Cet article se propose d’éclairer les différents aspects de la fiscalité immobilière en France, en abordant notamment les impôts locaux, les taxes foncières, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et les dispositifs d’investissement locatif.
Les impôts locaux : taxe d’habitation et taxe foncière
Les impôts locaux sont des taxes prélevées par les collectivités territoriales (communes, départements et régions) pour financer leurs dépenses. Parmi ces impôts, on trouve principalement la taxe d’habitation et la taxe foncière.
La taxe d’habitation est due par toute personne qui occupe un logement au 1er janvier de l’année en cours, qu’elle soit propriétaire, locataire ou occupante à titre gratuit. Le montant de cette taxe varie selon la commune et dépend de la valeur locative cadastrale du logement ainsi que de la situation familiale et des revenus du contribuable. Depuis 2018, une réforme fiscale a été mise en place pour exonérer progressivement 80% des ménages français de cette taxe d’ici 2023.
La taxe foncière concerne quant à elle tous les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non bâtis. Son montant est également calculé en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et des taux d’imposition fixés par les collectivités territoriales. Les propriétaires sont redevables de cette taxe, même s’ils donnent leur bien en location.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Depuis 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt sur la fortune (ISF). Contrairement à l’ISF qui concernait l’ensemble du patrimoine du contribuable, l’IFI ne prend en compte que le patrimoine immobilier net taxable. Ainsi, les placements financiers et autres valeurs mobilières ne sont plus soumis à cet impôt.
L’IFI concerne les personnes dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Le barème de l’IFI est progressif, allant de 0,5% pour un patrimoine compris entre 800 000 € et 1,3 million € jusqu’à 1,5% pour un patrimoine supérieur à 10 millions €. Certaines exonérations et déductions peuvent être accordées pour réduire la base imposable, notamment en cas d’investissement dans le capital de certaines entreprises ou pour des biens affectés à l’exercice d’une activité professionnelle.
Dispositifs d’investissement locatif
Plusieurs dispositifs fiscaux ont été mis en place par l’Etat pour encourager l’investissement locatif et favoriser la construction de logements neufs ou la rénovation de logements anciens. Parmi les plus connus, on trouve le dispositif Pinel et le dispositif Denormandie.
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’achat d’un logement neuf destiné à la location. Cette réduction est calculée en fonction du montant de l’investissement et de la durée de location du bien, avec un taux pouvant aller jusqu’à 21% pour une location de 12 ans. Le dispositif Pinel est soumis à certaines conditions, notamment en termes de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Le dispositif Denormandie, quant à lui, vise à encourager la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes en difficulté. Il offre également une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs qui s’engagent à louer leur bien pendant une durée minimale, avec un taux pouvant atteindre 21% pour une location de 12 ans. Les conditions d’éligibilité au dispositif Denormandie incluent notamment la réalisation de travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération.
Revenus fonciers et impôt sur le revenu
Les revenus fonciers perçus par les propriétaires bailleurs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon deux régimes possibles : le régime micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier s’applique aux propriétaires dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il offre un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges, sans possibilité de déduire les dépenses réelles liées au bien immobilier. Le montant net imposable est donc égal à 70% des revenus fonciers perçus.
Le régime réel s’applique quant à lui aux propriétaires dont les revenus fonciers annuels dépassent 15 000 € ou qui choisissent volontairement ce régime. Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles supportées par le propriétaire (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…), ce qui peut être intéressant en cas de charges importantes par rapport aux revenus perçus.
La fiscalité immobilière est un sujet complexe qui nécessite une bonne connaissance des différents dispositifs et régimes en vigueur. Les propriétaires et investisseurs doivent ainsi se tenir informés des évolutions législatives et fiscales pour optimiser leur situation patrimoniale et leurs investissements immobiliers.
Soyez le premier à commenter